Stanovanjska in varčevalna zadruga: prednosti in slabosti. Zvezni zakon "o stanovanjskih kumulativnih zadrugah", N 215-ФЗ z dne 30. decembra 2004

Nakup doma za veliko ljudi velja za specifičen in zapleten proces. Pogosto preprosto nimajo sredstev za tako pridobitev. V takih razmerah so ljudje pogosto prisiljeni sestaviti hipoteko za dovolj dolgo obdobje po visokih obrestnih merah. Odlična alternativa je vstop v stanovanjsko zadrugo. To organizacijo ustvarjajo državljani, ki želijo zgraditi stanovanjsko stavbo ali več podobnih zgradb. Vsak investitor navede za določeno obdobje potrebno količino sredstev za nakup stanovanja. Vključitev takšne zadruge ima veliko prednosti, čeprav ima proces nekaj pomanjkljivosti.

Koristi sodelovanja

Če državljan izbere stanovanjsko zadrugo, da bi kupil dom, potem lahko uporabi resnično veliko prednosti. Te vključujejo naslednje:

• velikost prispevkov je veliko manjša kot na koncu, kar morate plačati za hipotekarno posojilo in celo z ugodnimi posojili;
• Delničarji lahko izberejo stanovanje v različnih hišah in ne le v tistih, ki se nahajajo v mestu, ampak tudi v stavbah, ki se nahajajo v drugih krajih;
• da se pridružijo zadrugi ni potrebno pripraviti veliko dokumentacije, ki je potrebna, ko opravite veliko hipotekarno posojilo;
• stopnja zaščite se šteje za visoko, zato tudi če se zadruga zaradi različnih razlogov razglasi za stečajno, se bodo stanovanja prodala na specializiranih razpisih, kjer jo bodo delničarji lahko kupili nazaj ob upoštevanju predhodno prenesenih prispevkov;
• Fleksibilnost takih zadrug se šteje za visoko, ker če se finančni položaj delničarja iz različnih razlogov poslabša, zato ne bo mogel v celoti prispevati, potem bodo lahko upravljavci družbe državljanom pomagali s prodajo drugih nepremičnin;
• poleg tega se lahko, če se finančno stanje delničarja poslabša, obdobje obrokov poveča;
• zadruge ne zaprosijo Centralne banke za pridobitev izposojenih sredstev, saj se uporabljajo izključno z denarjem delničarjev, zato se plačila določijo brez upoštevanja trenutne velikosti obrestne mere refinanciranja.

Tako lahko državljani na račun takšne zadruge rešijo kompleksno stanovanjsko vprašanje. Hkrati pa je pomembno kompetentno pristopiti k izbiri same organizacije, tako da je zanesljiva in dokazana.

Proti sodelovanju

Uporaba storitev organizacije nima le prednosti. Obstaja nekaj pomembnih slabosti tega procesa, tako da ima nakup doma na račun zadruge slabosti:

• izbrane stanovanjske nepremičnine bodo postale lastnina državljana šele potem, ko bodo vsi prispevki v celoti navedeni;
• če se finančni položaj delničarja iz kakršnega koli razloga poslabša, zato ne bo mogel izplačati zapadlih plačil, ne bo prejel stanovanja;
• za začetni vstop v organizacijo je potrebno plačati predplačilo in je običajno pomembno, zato pogosto znaša celo 50% stroškov izbranega predmeta, vendar ne morejo vsi državljani akumulirati takšnega zneska;
• pričakujejo, da bo dokončanje gradnje in poravnave v stanovanjih imelo dolgo časa, in ta proces je odvisen od tega, koliko delničarjev se pridruži zadrugi.

Izbrati je treba velike in razvite organizacije, ki so med številnimi delničarji povpraševanja.

ZNK ima pomembne prednosti in slabosti, zato je priporočljivo postati delničar ob prisotnosti velike količine sredstev in z zagotovilom, da je izbrana organizacija zanesljiva. Poleg tega morate veliko pozornosti nameniti izbiri stanovanj, saj zadruge ponavadi ponujajo več možnosti.

Pred vstopom v določeno organizacijo je treba preučiti njen ugled. Najbolje je, da preberete preglede nekdanjih vlagateljev v nepremičnine o stanovanjskih varčevalnih zadrugah, da bi spoznali vse pasti in posebnosti sodelovanja.

Zakonska ureditev

Dejavnosti takih zadrug so urejene na zakonodajni ravni. Glavne informacije so vsebovane v zveznem zakonu št. 215. Ta zakon je bil sprejet leta 2004. Določa pravno podlago podjetja ter gospodarske in organizacijske vidike dejavnosti.

Najpomembnejša informacija v zveznem zakonu št. 215 je:

• daje pravice in obveznosti, ki so dodeljene vsem državljanom, ki postanejo člani zadruge;
• določa postopek in pravila za odpiranje organizacije;
• navaja nianse likvidacije ZHNK in reorganizacijo institucije;
• Predpisuje način delovanja zadruge in način uporabe sredstev, ki jih prejmejo delničarji.

Vse zadruge bi se morale ukvarjati izključno z delom, ki ga predpisuje zakon. Stanovanjske zadruge se ustvarjajo za nedoločen čas, zato ni podatkov o omejitvah v obdobju njihovega obstoja. Organizacija po svojih obveznostih odgovarja za vso lastnino, ki ji pripada, vendar podjetje ni odgovorno za obveznosti svojih članov. Na podlagi določb zveznega zakona št. 215 lahko podjetja odprejo bančne račune. Poleg tega morajo za vsakega udeleženca obstajati registri.

Kaj je vključeno v register?

Ob odprtju zadruge privabljajo nove delničarje. Za vsakega novega člana se oblikuje poseben register. Vsebovati mora informacije:

• Polno ime novi član organizacije;
• informacije iz potnega lista ali drugega dokumenta, s katerim se pridobi identiteta državljana;
• telefonsko številko ali druge kontaktne podatke;
• druge informacije, ki so navedene v statutu.

Glavni pogoj za ustanovitev stanovanjske zadruge je, da mora biti število udeležencev enako 50.

Kako se registrira organizacija?

Postopek registracije zadruge je preprost in hiter. Za to se izvedejo zaporedni ukrepi:

• najprej je bilo treba zbrati potrebno število udeležencev bodoče zadruge, ki želijo dobiti stanovanje za stalno prebivanje;
• organizira se skupščina, na kateri se sprejme odločitev o odprtju družbe;
• protokol take odločitve je pravilno oblikovan in vsebuje odločitev udeležencev;
• oblikuje se listina bodoče organizacije;
• zbirajo se dodatni dokumenti za registracijo;
• dokumenti se prenesejo v FTS za registracijo, za kar morate plačati pristojbino;
• ustrezni podatki se vnesejo v enotni državni register.

Takoj ko je registracija zaključena, podjetje začne svojo neposredno dejavnost, usmerjeno v ustvarjanje stanovanj, ki se izdajo investitorjem nepremičnin po plačilu celotnega prispevka. Dovoljeno je združiti več manjših zadrug v eno veliko podjetje.

Kako ustvariti listino?

Glavni sestavni dokument take organizacije je listina. Oblikuje se lahko po različnih vzorcih. Listina stanovanjske zadruge mora vsebovati naslednje informacije:

• ime pravne osebe, ki jo zastopa zadruga;
• vrsta dejavnosti podjetja;
• naslov lokacije podjetja;
• ZhNK kontaktni podatki;
• znesek vplačanega deleža za vse udeležence;
• dolžnosti, ki so dodeljene vsem članom združenja;
• navaja, da imajo vsi državljani subsidiarno odgovornost, zato so dolžni skupaj pokriti vse izgube, ki nastanejo v postopku podjetja.

Izberete lahko različne pravne oblike, na primer LLC ali JSC. Pri tem upoštevajte, ali je dejavnost komercialna ali nekomercialna.

Gospodarska ali neprofitna zadruga?

Najpogosteje izbrana je odprtje komercialne organizacije. Upravni odbor zadruge izvaja dejavnosti z namenom ustvarjanja dobička. Vsi vlagatelji lahko uporabijo svoja finančna sredstva, ki so usmerjena v izgradnjo stanovanjskega objekta.

Takoj po postavitvi stanovanjskega objekta se odprejo razpisi za prodajo stanovanjskih prostorov, kar omogoča delno povračilo vseh nastalih stroškov. Spodnja nadstropja so najeta in prav takšna dejavnost v večini primerov prinaša največji dobiček. Poleg tega je možno podnajemati tudi parkirišča ali ozemlje ob hiši.

Lahko se odpre tudi neprofitna zadruga za stanovanjske prihranke. Delo takega podjetja ni namenjeno ustvarjanju dobička, zato je glavni cilj vsem udeležencem zagotoviti optimalno bivanje. S sodelovanjem v takšnem združenju se rešuje stanovanjsko vprašanje državljanov. Udeleženci so samo ljudje, ki potrebujejo stanovanje. Običajno so pobudniki ustanovitve zadruge, zato jih zastopajo člani uprave.

Kaj storiti po registraciji?

Takoj ko FTS prejme informacije o registraciji, mora o tem obvestiti pokojninski sklad in druge državne sklade.

Za poravnave z udeleženci se odpre bančni račun. Začne se takojšnje zbiranje sredstev, ki se nato usmerijo v nakup ali gradnjo stanovanjskih stavb.

Kako je upravljanje zadruge?

Če je potrebno, je v upravljanje lahko vključena ustrezna družba za upravljanje.

Nujno organiziran s strani upravnega odbora, ki je namenjen upravljanju zadruge. Med udeleženci v odboru se izbere predsednik. Ima številne pristojnosti. Predsednik zadruge se ukvarja z najemanjem delavcev v državi.

V organizaciji je poleg predsednika treba zaposliti strokovnjaka za računovodje in potne liste ter tehnično osebje. Rezidenti ene hiše se lahko dodatno odločijo o porazdelitvi cen upravljavcu ali dežurnemu častniku. Organizacija pripravi sporazum s PSC za organizacijo varnosti objekta

Vsi drugi člani zadruge lahko aktivno delujejo tudi v prisotnosti predsednika. Redno sodelujejo na sestankih in tudi brezplačno organizirajo dejavnosti podjetja. Lahko se odločijo, ali je treba zgraditi ali popraviti zgradbo.

Pravila za vstop

Veliko ljudi se zaveda vrednosti in donosnosti nakupa stanovanj s pomočjo takšnih kumulativnih zadrug. Če želite postati član zadruge, morate izvesti precej zapleten pravni postopek. Za to morate imeti dovoljenje drugih udeležencev.

V skladu z zveznim zakonom o stanovanjskih varčevalnih zadrugah, da se pridruži taki organizaciji, se izvajajo naslednji ukrepi:

• na začetku je bila oblikovana vloga za pridružitev združenju;
• posreduje se predsedniku, potem pa dokument pregledajo člani zadruge;
• v organizacijo je dovoljeno sprejeti vsakega državljana, starejšega od 16 let, vendar morajo mladoletniki potrditi svojo prošnjo pri starših ali skrbnikih;
• oseba, ki želi postati član združenja, mora preučiti vse določbe listine in biti obveščena o višini začetne pristojbine;
• nato se izvede postopek odobritve, za katerega se organizira sestanek rezidentov;
• vsak udeleženec lahko komentira potrebo po sprejetju novega člana;
• glasuje se, glede na rezultate, o katerih se odloča, ali bo prosilec sprejet v zadrugo, potrebno pa je odprto glasovanje;
• rezultat tega glasovanja je določen s posebnim zakonom, po katerem se oblikuje protokol;
• Sestavljeni dokumenti se v podjetju hranijo pet let, saj je na podlagi njih dokazano, da lahko novi član organizacije sam vpiše lastnino in deponira različna sredstva na račun organizacije.

Takoj, ko prosilec postane član zadruge, postane upravičen do razpolaganja s premoženjem, ki pripada družbi. To je posledica dejstva, da on, skupaj z drugimi najemniki, postane lastnik hiše. Ker se uporablja skupno lastništvo, mora vsaka oseba odgovorno pristopiti k uporabi nepremičnine in okolici. Poleg tega je treba voditi register vsakega člana zadruge, kjer se beležijo prihodi in odhodi državljanov.

Katere pravice in odgovornosti imajo člani organizacije?

Pri ustanavljanju takega združenja imajo vsi člani določene pravice in dolžnosti, ki jih morajo državljani poznati. Glavne pravice vključujejo:

• odtujitev skupne lastnine;
• sodelovanje na sestankih za obravnavo številnih vprašanj, povezanih z zgradbami;
• nakup stanovanj za osebno uporabo, ki zahteva plačilo celotnega zneska prispevka;
• izbor članov zadrug članov upravnega odbora;
• vključevanje v različne dejavnosti za upravljanje skupne lastnine;
• pravico glasovanja za upravljanje združenja;
• reševanje vprašanj glede potrebe po popravilu ali rekonstrukciji objekta;
• uporabo različnih ugodnosti, ki jih določa zakonska dokumentacija;
• porazdelitev dohodka iz dejavnosti združenja;
• pridobivanje informacij o rezultatih podjetja;
• prodaja, darovanje, zamenjava ali dedovanje premoženja, če pripada državljanom na lastninski pravici;
• če oseba zapusti zadrugo, lahko zahteva vrnitev sredstev, izplačanih v obliki prispevkov;
• dobro zasnovani stanovanjski objekti so podedovani.

Hkrati pa ima vsak član zadruge nekatere odgovornosti. To vključuje dejstvo, da morajo upoštevati vsa pravila, navedena v zakonski dokumentaciji. Vsa naročila, sprejeta na seji, so zavezujoča. Vsi prispevki so plačani, vsota pa je zapisana v statutu. Za strukturo vsakega udeleženca je odgovoren, kot tudi za druge skupne objekte ali okolico. Če nastopijo nepredvidene razmere, vsi člani zadruge prevzamejo tveganja v okviru obstoječih prihrankov.

Kako se izplača delež?

Vsi prispevki na račun združenja so vzajemni. Posebnosti stanovanjskih zadrug so dejstvo, da lahko udeleženec postane lastnik stanovanjskega objekta šele po končnem plačilu tega deleža.

Ko se prvič pridruži združenju, je treba plačati vstopno ceno, pogosto pa je njena velikost enaka polovici stroškov stanovanja. Nadaljnja redna dodatna izplačila delnic se opravijo, dokler se ne prenese celotna vrednost predmeta na podjetje.

Velikost deleža se določi ob odprtju podjetja, po katerem se te informacije vnesejo v sestavne dokumente. Pred odkupom delnice je lastnik stanovanja organizacija, ki jo lahko razpolaga in jo uporabi.

Tako se šteje, da so stanovanjske zadruge iskane organizacije, katerih dejavnosti urejajo določbe zveznega zakona št. Pridobitev stanovanj prek takšnih združenj ima številne nedvomne prednosti, čeprav obstajajo nekatere rešitve za to rešitev. Vsaka oseba, ki načrtuje nakup nepremičnin na ta način, mora skrbno oceniti vse nianse tega procesa. Potreba po vstopu v zadrugo takoj opravi polog, ki je običajno enak polovici stroškov stanovanja.