214 FZ: bistvo zakona in sedanja izdaja

Več ljudi je danes zainteresiranih za sodelovanje v skupni gradnji stanovanj. Zakonsko urejen ta proces v 214-FZ "o udeležbi v skupni gradnji." V tem členu bo analiziran ta regulativni akt.

Predmet ureditve zveznega zakona

Kdo je po mnenju 214-FZ (s spremembami od leta 2017) razvijalec? To je pravna oseba, ki je lastnik ali lastnik zemljišča. Namen razvijalca je zbiranje sredstev od udeležencev v skupni gradnji za gradnjo stanovanjskih objektov. In kaj je predmet skupne gradnje? To je stanovanjski ali nestanovanjski prostor, ki ga je treba prenesti na delničarja. To je lahko povsem kateri koli predmet, razen proizvodnje.

Bistvo zakona 214-ФЗ je v urejanju odnosov, povezanih s privabljanjem finančnih sredstev za skupno gradnjo nepremičnin. Kakšni so načini za privabljanje denarja? Zakon določa:

• pogodbe o sodelovanju državljanov pri gradnji vrste lastniškega kapitala;
• izdaja obveznic v obliki stanovanjskih certifikatov;
• ureditev stanovanjskih zadrug.

Pravice za pritegnitev financiranja bodo obravnavane spodaj.

Pravica do zbiranja denarja

Ko razvijalec dobi priložnost, da bi pritegnili finance udeležencev gradnje? V skladu s členom 3 214-ФЗ (zadnja izdaja leta 2017) se taka pravica pojavi šele po prejemu ustreznega dovoljenja za izvedbo gradnje in projektne deklaracije. Preden bo dokumentacija v celoti pridobljena, bo vsaka pridobitev sredstev nezakonita.

Katere zahteve morajo izpolnjevati razvijalec, zbiranje od strank pogodbenega financiranja za gradnjo objektov? To določa uredba:

• odobreni kapital pravne osebe mora biti v celoti vplačan;
• v zvezi z razvijalcem ne bi smel biti likvidacijski postopek oziroma arbitražno sodišče ne bi smelo odločati o uporabi takih postopkov;
• dejavnosti investitorja ne bi smele biti ustavljene z odločitvijo sodišča;
• informacije o razvijalcu morajo biti odsotne s seznama brezvestnih razvijalcev;
• pravna oseba ne bi smela plačevati zamud pri pristojbinah, davkih, zaostalih plačilih itd .;
• glavni računovodja investitorja ne bi smel imeti kazenske evidence.

Na vse zgoraj navedene zahteve je treba nameniti pozornost tako sami razvijalci kot tisti, ki želijo sodelovati v programu za gradnjo delnic.

O pogodbi o sodelovanju

Člen 4 214-FZ (kakor je bil spremenjen leta 2017) določa pravila, ki jih mora izpolnjevati vsaka pogodba o sodelovanju pri skupni gradnji. V skladu s pogodbo je nosilec projekta dolžan zgraditi stanovanjski objekt in po postavitvi prenesti dovoljenja za zagon. Udeleženci enake gradnje delnic se zavezujejo, da bodo pravočasno plačali razvijalcu. Vse te zahteve morajo biti opredeljene v posebni pogodbi. Pogodba mora biti pisna. Pogoj je njena državna registracija.

Tukaj je, kaj naj vsaka pogodba za udeležbo lastnikov kapitala v gradnji vsebuje:

• opredelitev določenega objekta, ki je postavljen na finančnih sredstvih udeležencev gradnje;
• roke za prenos objekta nosilca gradnje na udeležence gradnje;
• garancijsko obdobje za predmet;
• načine, kako zagotoviti, da nosilec projekta izpolni svoje obveznosti.

Bistvo zakona 214-ФЗ je zelo preprosto: samo razvijalec je odgovoren za vsa možna tveganja, povezana z uničenjem ali poškodbo predmeta.

Tako je v letu 2017 zakon doživel globalne spremembe:

• ustvaril enoten register razvijalcev;
• obveznost je, da se projektna izjava na internetu predloži v pogojih odprtega dostopa;
• privabljanje denarja od soinvestitorjev od zdaj naprej je možno le pod pogojem, da se temeljni kapital v celoti plača;
• Ustanovljen je bil kompenzacijski sklad, ki se oblikuje iz prispevkov lastnikov kapitala.

Vse te spremembe bodo pomagale rešiti problem prevarantskih vlagateljev v nepremičnine, finančnih goljufij in slabe kakovosti razvoja.

O časovnem razporedu in zagotavljanju kakovosti

Rok za prenos predmeta s strani nosilca projekta je določen v členu 6 obravnavanega zveznega zakona. Tukaj je vse preprosto: izraz je določen v pogodbi, razvijalec pa ga ne sme kršiti. V nasprotnem primeru bo odgovoren. Udeleženci v isti gradnji delnic bodo prejeli znesek v višini ene tristine deleža refinanciranja, ki ga izvede Centralna banka Ruske federacije. Nosilec gradnje lahko opozori udeležence gradnje na nezmožnost postavitve objekta v predpisanem roku. To je dolžan storiti dva meseca pred iztekom določenega roka.

Vrste jamstev za kakovost predmeta so določene v 7. členu obravnavanega predloga zakona. Vsa jamstva so dokumentirana. Če je udeleženec gradnje ob dobavi predmeta odstopil od pogojev pogodbe, ima pravico do:

• zahtevajo od razvijalca, da brezplačno odpravi pomanjkljivosti v razumnem času;
• zahtevajo sorazmerno znižanje pogodbene cene;
• zahtevajo povračilo stroškov za odpravo ugotovljenih pomanjkljivosti.

Pogoji pogodbe o oprostitvi odgovornosti razvijalca morda niso pravno zavezujoči. Bistvo zakona 214-ФЗ torej popolnoma ustreza ustavnim normam.

Izpolnjevanje obveznosti

Obveznosti, določene v pogodbi, morajo biti strogo izvršene. Člen 12 obravnavanega normativnega akta določa, da se lahko obveznosti štejejo za izpolnjene šele potem, ko so ga podpisale vse stranke. dejanje prenosa o prenosu predmeta. Plačilo vseh sredstev v skladu s sklenjeno pogodbo bo prav tako pomenilo popolno izpolnitev obveznosti.

Člen 12 (1) določa dodatne načine za zagotovitev izpolnjevanja obveznosti. Vredno je poudariti:

• povračilo denarja, ki je prispeval k gradnji;
• plačilo odškodnine in kazni v celoti.

Lahko se zagotovi tudi izpolnitev obveznosti nosilca projekta zavarovanje odgovornosti ali z jamstvom v banki.

O uporabi denarja

Bistvo zakona 214-ФЗ je v strogi določitvi glavnih zahtev za udeležence gradnje. Torej, v členu 18 določenimi glavnimi vrstami ciljev, za katere lahko razvijalec porabi nastale finance:

• neposredno gradnjo hiše ali več hiš;
• povračilo stroškov za nakup ali oblikovanje hiše ali zemljišča;
• povračilo stroškov za pripravo dokumentov;
• gradnja ali rekonstrukcija zemljišča;
• povezovanje hiš s tehnično in inženirsko podporo.

Investitor mora pripraviti letne računovodske izkaze, ki jih morajo revidirati revizorji.

Informacije o razvijalcu

Zagotavljanje preglednosti, javnosti in odprtosti je temeljno načelo, ki določa bistvo zakona 214-ФЗ. Kazni, neplačane vlagateljem v nepremičnine, finančne goljufije, pranje denarja - Vse to bo skoraj nemogoče, če udeleženci v gradbeništvu in gradbeništvu zagotovijo popolne informacije o sebi. Člen 20 določa primer informacij, ki jih mora nosilec projekta zagotoviti:

• o imenu vaše pravne osebe;
• o lokaciji, načinu delovanja, telefonu, uradni spletni strani itd.;
• o državni registraciji;
• o udeležencih in ustanoviteljih pravne osebe;
• o vseh prihajajočih in tekočih projektih;
• o članstvu razvijalca v organizacijah samoregulativne vrste;
• o letnih računovodskih izkazih itd.

Udeleženci skupne gradnje morajo zagotoviti tudi manj podrobne informacije o sebi. Razpravljali pa bomo o nadaljnjih gradbenih projektih.

Informacije o gradbenih projektih

Kako se lahko pridobi predmet na parceli, stanovanjski hiši ali posameznem stanovanju? Bistvo zakona 214-FZ je dotakniti in podrobno urediti vse te točke. Člen 21 obravnavane uredbe določa zahteve za gradbeni projekt. Kaj naj vsebuje projektna dokumentacija? V skladu z zakonom ti vključujejo:

• informacije o vrstah objektov v gradnji;
• o gradbenem dovoljenju;
• o pravicah razvijalca zemljišča;
• urejanje krajine v bližini objekta v gradnji;
• o načrtu izvajanja predmeta;
• o vrednosti predmeta (lahko približate);
• o izpolnjevanju obveznosti.

Seveda to niso vse zahteve za gradbeni projekt. Celoten seznam najdete v členu 21 214-ФЗ.

Državna registracija

Registracija delovnih procesov s strani vladnih agencij je verjetno najpomembnejši element v celotnem procesu skupne gradnje. Torej, organi lahko zahtevajo od razvijalca vse regulativne dokumente, izvajajo preglede, prejmejo vsa potrebna poročila od pravne osebe itd.

V skladu s členom 23.1 mora država voditi register razvijalcev. To je odprt vir informacij, ki vsebuje informacije o pravnih osebah, ki sodelujejo pri gradnji. Sestavo informacij določi ruska vlada.