Nova pravila o gradnji in rabi zemljišč: projekt, spremembe

Pravila o rabi zemljišč in razvoju so najpomembnejši dokument za občino. Razvita je v skladu z določbami Pravilnika o urbanizmu Ruske federacije. Pomanjkanje pravil o rabi zemljišč in razvoju pomeni, da občinske oblasti ne bodo mogle zagotoviti zemljišča za gradnjo. Kako so razviti ustrezni standardi? Kakšen je postopek za njihovo spremembo?

Pravila rabe zemljišč in razvoja: glavni vir

Pravila za razvoj in rabo zemljišč so določena v Ruski federaciji v skladu z določbami Kodeksa o razvoju mest - Zvezni zakon št.

Ugotovimo lahko, da pravila o rabi in razvoju zemljišč Ruske federacije na zvezni ravni ne oblikujejo - zadevne naloge morajo rešiti občine. Upoštevajte posebnosti sprejetja in prilagoditve ustreznih standardov.

Osnovni podatki o pravilih

V skladu z določili Pravilnika o urbanizmu se gradbena pravila in pravila o rabi zemljišč oblikujejo z določenim obsegom ciljev. Te vključujejo:

• ustvarjanje pogojev za razvoj občinskih območij, varstvo ekologije in kulturnih objektov, načrtovanje ustreznih območij, privabljanje investicij;
• uresničevanje pravic in interesi državljanov, pravnih oseb, lastnikov lokacij, kot tudi premoženje, ki spada v kategorijo objektov kapitalske gradnje.

Struktura zadevnih pravil vključuje uveljavljen postopek za njihovo uporabo in prilagoditev, zemljevid coniranja in predpise, ki se nanašajo na proces urbanističnega načrtovanja. Upoštevajte označene elemente, ki vključujejo podrobnejša pravila o gradnji in rabi zemljišč.

Postopek za uporabo pravil

V zvezi s tako sestavino, kot je vrstni red uporabe zadevnih norm, je mogoče ugotoviti, da vključuje naslednje glavne določbe:

• s ciljem urediti proces rabe in razvoja zemljišč s strani občinskih institucij oblasti;
• opozarja na prilagoditev vrst zakonite rabe zemljišč in premoženja, ki se lahko pripišejo projektom kapitalske gradnje, državljanom in organizacijam;
• določbe o pripravi potrebne dokumentacije v zvezi z načrtovanjem zadevnih ozemelj s strani občinskih institucij oblasti;
• odstavki o izvedbi potrebnih javnih predstavitev o rabi zemljišč in razvojnih vidikih;
• določbe, ki se nanašajo na prilagoditve pravil za razvoj in rabo zemljišč;
• pravila, ki urejajo druge vidike postopkov, povezanih s postopkom gradnje ali prakso rabe zemljišč.

Naslednja komponenta je zemljevid urbanističnega načrtovanja. Razmislite o podrobnostih.

Zemljevid območij

Zadevni zemljevid zajema meje občinskih teritorialnih območij. V tem primeru se mora vsako spletno mesto nanašati le na eno od njih. Teritorialna območja pa navadno ne predvidevajo prisotnosti samo ene lokacije. Zemljevid območij vključuje meje, ki beležijo poseben status uporabe določenih ozemelj, pa tudi tiste, ki označujejo predmete kulturne dediščine.

Uredbe o urbanističnem načrtovanju

Urbanistični predpisi so vrstni red, po katerem je določen pravni režim uporabe določenih zemljišč, vključno s prostorom nad in pod njihovo površino. Te norme zadevajo tako proces izgradnje ozemelj kot tudi njihovo poznejše delovanje.

Struktura urbanističnih predpisov je določena v skladu z naslednjimi ključnimi kriteriji:

• posebnosti dejanske rabe zemljišč, pa tudi premoženja, pripisanega projektom kapitalske gradnje, na določenih ozemljih;
• možnosti za združevanje različnih vrst rabe zemljišč v eni coni (obstoječe in načrtovane);
• prisotnost funkcionalnih con in značilnosti njihovega razvoja, ki jih določajo viri, ki se nanašajo na prostorsko načrtovanje v občinah;
• posebnosti posebnih vrst ozemeljskih območij;
• norme, ki odražajo potrebo po zaščiti območij kulturne dediščine in naravnih območij, ki so opredeljena kot posebej zaščitena.

Urbanistične določbe veljajo za vse vrste parcel, pa tudi za nepremičnine, ki se lahko pripišejo objektom kapitalske gradnje, ki se nahajajo v mejah, ki so zapisane na zemljevidih ​​v zvezi z urbanističnimi viri.

Obravnavani element, ki je del pravil o rabi in razvoju zemljišč, tako določa naslednje glavne vidike:

• vrste dovoljene rabe zemljišč in premoženja v zvezi s predmeti kapitalske gradnje;
• kazalnike, ki se nanašajo na velikost parcel, pa tudi na parametre dovoljene gradnje ali rekonstrukcije stavb, ki jih je mogoče pripisati objektom kapitalske gradnje;
• omejitve uporabe zemljišč in premoženja, ki se lahko pripišejo objektom kapitalske gradnje, ki se evidentirajo v skladu s pravnimi akti Ruske federacije.

Naslednji najpomembnejši element urbanističnega kodeksa v smislu urejanja pravil o rabi zemljišč in razvoju je postopek priprave osnutka ustreznih norm. Preučiti glavne določbe v zvezi s tem vidikom.

Postopek priprave pravil

Priprava zadevnih pravil se lahko izvede za vsa občinska ozemlja in njihove dele. V primerjavi z določbami o prostorskem načrtovanju in zahtevami različnih tehničnih predpisov je treba oblikovati predpise o rabi in razvoju zemljišč. Tudi pri pripravi pravil je treba organizirati javne obravnave. Prav tako naj bi upošteval predloge za razvoj ustreznih standardov zainteresiranih strani.

Odobritev pravil o rabi zemljišč in razvoju se izvaja v več fazah. Najprej, vodja občinske uprave odloči o začetku priprave ustreznih standardov v zvezi z ozemljem posameznega mesta ali naselja, po potrebi pa tudi z njihovimi deli. Oseba, ki je na tem položaju, je lahko župan mesta. Toda, če so pravila o rabi in razvoju zemljišč odobrena podeželsko naselje, potem bo verjetno vodja uprave poravnave.

Odločitev vodje občine določa čas, v katerem je treba opraviti delo pri pripravi pravil. Hkrati se sestaja posebna komisija, odgovorna za razvoj norm, ki opravlja eno od ključnih funkcij z vidika izdaje zadevnih pravil.

V 10 dneh po izdaji zadevne odločbe se objavijo podatki o njem (v medijih ali na internetu, v skladu z veljavnimi predpisi). Ta objava obvešča o sestavi komisije, zaporedju določanja območij na območju občine, o postopku in rokih za pripravo osnutka pravilnika ter o mehanizmih, s katerimi lahko zainteresirani pošljejo svoje predloge glede sprejemanja standardov in drugih vidikov, povezanih z gradnjo.

Osnutek pravil o rabi in razvoju zemljišč, povezanih z ozemlji zveznega pomena ali predmeti kulturne dediščine, je treba uskladiti s pristojnim organom.

Občinske strukture so dolžne preveriti ustrezen dokument, ki ga predloži komisija, za skladnost z merili, določenimi v tehničnih predpisih, kot tudi informacije v splošnih načrtih ozemlja in načrte načrtovanja. Po rezultatih tega preverjanja se projekt lahko pošlje na revizijo ali, če je vse v redu, na naslov vodje občine. Ta pa naj bi sprožila javno obravnavo.

Primerna vrsta javnega dogodka je organizirana v skladu s statutom občine in pravnimi akti, ki jih izda predstavniško telo lokalne uprave, na primer mestni svet. Javna obravnava lahko traja od 2 do 14 mesecev od datuma objave osnutka pravil.

Če se pravila nanašajo na dele občine, v razpravah sodelujejo lastniki zemljišč ali premoženje, ki spada v kategorijo projektov kapitalske gradnje. Če je kakršna koli sprememba pravil o rabi in razvoju zemljišča namenjena prilagoditvi urbanističnih predpisov, ki veljajo za določeno območje, se zaslišanja izvajajo le na zadevnem ozemlju. Njihov mandat v tem primeru ne sme biti daljši od enega meseca.

Takoj po zaključku javnih dogodkov se izvedejo potrebne spremembe projekta, ki se predloži vodji občine. Dokumentu je treba priložiti zapisnike z zaslišanj in mnenje o njihovih rezultatih. Vodja občine pa ga mora v desetih dneh po prejemu osnutka poslati predstavniškemu organu ali ga zavrniti. Če dokumenta ne odobri vodja občine, ga je treba dokončati.

Odobritev pravil

Razmislite o pravilih o rabi in razvoju zemljišč na območju občine. Organ, pristojen za ta postopek, je mestni svet ali kateri koli drug, ki opravlja predstavniške funkcije. Izjeme glede te norme so navedene v 63. členu urbanističnega zakonika. Kot smo omenili zgoraj, je treba osnutek pravil dopolniti z zapisniki z zaslišanj in sklepnimi ugotovitvami o njihovih rezultatih.

Po potrebi se lahko dokumentu priložijo tudi viri, ki določajo koordinacijo projekta na delu ozemlja, ki ima zgodovinski pomen in predmete kulturne dediščine. Po obravnavi osnutka pravil se lahko predstavniški organ občine odloči: odobriti ustrezni dokument ali ga poslati na revizijo.

Takoj, ko občinski parlament sprejme nova pravila o rabi zemljišč in razvoju, jih je treba objaviti na predpisan način. V skladu z določbami urbanističnega zakonika lahko državljani ali organizacije v sodnem postopku izpodbijajo odločitev o odobritvi dokumenta. Podobno so tudi oblasti upravičene izraziti nestrinjanje s pravili.

Popravek pravil

Preučili smo, kako se razvijajo in odobravajo pravila rabe zemljišč in razvoja naselja ali mesta. Razmislite o drugem pomembnem vidiku - postopek za prilagoditev. Ugotavljamo, da se delo z njimi na splošno izvaja po enakem scenariju kot odobritev. To je v skladu z določbami, ki so določene v 31. in 32. členu Urbanističnega kodeksa.

Pravila rabe zemljišč in razvoja naselja ali mesta se lahko spremenijo zaradi naslednjih možnih razlogov:

• dokument ne ustreza splošnemu načrtu občine, shemi njegovega načrtovanja;
• pripravljeni so bili predlogi glede prilagajanja meja območij oziroma sprememb predpisov v urbanistični politiki občine.

Kot v primeru odobritve norm, je komisija odgovorna za njihove spremembe. Pravila za rabo zemljišč in razvoj se lahko prilagodijo, če se sprejme ustrezna pobuda:

• izvršilni organi zvezne ravni (če dokument ovira delovanje ali dodeljevanje premoženja, povezanega s predmeti kapitalske gradnje);
• izvršilne oblasti na ravni subjektov (če pravila posegajo v delo s predmeti kapitalske gradnje, vendar ne zvezni, ampak regionalnega pomena);
• strukture moči na ravni občine (če je treba posodobiti postopek upravljanja zemljišč in razvojnih procesov na območju mesta ali naselja);
• posamezniki in organizacije, če je izvajanje dokumenta neučinkovito in ga spremlja povzročanje škode lastnikom določenih vrst premoženja.

Takoj ko je bil predlog za popravo pravil predložen komisiji, mora v 30 dneh pripraviti mnenje, ki odraža priporočila za kakršne koli spremembe dokumenta ali vključno z jezikom, s katerim se zavrne ustrezna pobuda z navedbo razlogov. Vir, ki ga podpiše komisija, se pošlje vodji občine, ki mora sprejeti tudi odločitev v 30 dneh, kar odraža potrebo po pripravi osnutkov sprememb pravil ali vključitvi besedila za zavrnitev ustrezne pobude z navedbo razlogov. Kopija tega dokumenta se pošlje prosilcem.

Metropolitanska specifičnost

Ugotovimo lahko, da v glavnem mestu Ruske federacije obstajajo nekoliko drugačne norme, v skladu s katerimi so pravila za uporabo stavb in zemljišč odobrena in prilagojena. Moskva je mesto zveznega pomena. Zato so organi v njej višji kot v drugih krajih, ki imajo status občin. Poleg tega ima Moskva svoj kodeks o urbanizmu. Tako so pristojni organi - moskovska vlada in mestna duma - neposredno vključeni v razvoj in odobritev pravil. Vendar v zvezi z osnovnimi določbami, na katerih so objavljena pravila o gradnji in rabi zemljišč, Moskva ni preveč drugačna od drugih mest. Določbe lokalnega urbanističnega kodeksa so na splošno podobne tistim iz ustreznega zveznega zakona.

Vidiki priprave pravil: vzpostavitev teritorialnih območij

Ob upoštevanju, kako se pravila uporabe zemljišč in razvoja mesta ali naselja odobrijo in popravijo, je treba upoštevati vidik vzpostavitve teritorialnih območij. Ta postopek je sestavni del priprave zadevnih standardov.

Meje ozemeljskih območij so določene na podlagi številnih meril, in sicer:

• združljivost različnih vrst rabe zemljišč na istem ozemlju - obstoječe in načrtovane;
• posebnosti funkcionalnih območij in vidikov njihovega razvoja, ki jih določa splošni načrt občine;
• vključitev nekaterih ozemeljskih območij v urbanistični kodeks;
• praktično stanje na področju načrtovanja in trenutne rabe zemljišč;
• načrti za spreminjanje meja območij določenih kategorij;
• potrebo po preprečevanju škode na premoženju, ki se nahaja na sosednjih območjih;
• značilnosti lokacije predmetov zgodovinske in kulturne dediščine zveznega in regionalnega pomena.

Teritorialne cone je treba razmejiti. Ustrezna merila za razmejitev so lahko: proge avtocest, kot tudi ulice in dovozi, ki ločujejo tokove vozil, meje zemljišč, naselja, občine, naravne objekte ter rdeče črte in druge možne meje.

Vrste ozemeljskih območij

Prav tako bo koristno razmisliti o tem, katere ozemeljske cone lahko vsebujejo pravila o rabi zemljišč in razvoju mesta ali naselja.

Glavne vrste ozemelj v urbanističnem načrtovanju:

• stanovanjske;
• podjetja;
• industrijske;
• prevoz,
• kmetijska;
• rekreacijske;
• posebej zaščiteni;
• vojaški;
• tiste, ki so območja s posebnim namenom.

Glede stanovanjskih območij lahko v njihovi strukturi obstajajo območja za gradnjo stanovanjskih hiš različnih vrst (individualna, nizka, srednja, visoka). Posebnost objektov je, da se prostor, ki ga zasedajo, lahko namesti v ločene, pravilno nameščene ali pritrjene objekte družbene ali komunalne infrastrukture, izobraževalne ustanove, parkirišča, garaže, vrtnarske kmetije.

Socialna in poslovna področja lahko vključujejo komercialna območja, pa tudi tista, ki vsebujejo objekte družbene in komunalne infrastrukture, in tista, ki se ukvarjajo s servisiranjem proizvodnih dejavnosti trgovskih podjetij.

Industrijske cone, pa tudi tiste, v katerih se nahajajo infrastrukturne in prometne infrastrukture, lahko v svoji strukturi vključujejo skupna ozemlja, proizvodne cone in druge, v katerih so objekti, povezani z infrastrukturo tipa, ki ga obravnavamo.

Kmetijska zemljišča so njive, pašniki, sadovnjaki in vinogradi, trajnice, depoziti, sena in drugi predmeti, ki se uporabljajo v industriji. Struktura zadevnih območij vključuje hišice, vrtnarjenje, pomožne kmetije.

Rekreacijska območja Vključujejo vključevanje gozdnih površin, parkov, trgov, vrtov, ribnikov in jezer, plaž, obalnih pasov in rezervoarjev. Morda prisotnost v strukturi te vrste con drugih objektov, povezanih z infrastrukturo za rekreacijo in turizem.

Obstajajo tudi območja, ki so razvrščena kot posebej zaščitena. V njihovi strukturi obstajajo predmeti, ki so pomembni z vidika ohranjanja narave, pa tudi pomembni za znanost, zgodovino, kulturo, estetiko ali pa so zanimivi z vidika rekreativnih nalog ali zaradi drugačne vrednosti, zato imajo ustrezen status.

V urbanističnem zakoniku so določena tudi območja, na katerih se lahko nahajajo vojaški objekti. Poleg tega imajo občine pravico, da samostojno določajo druge vrste območij, pa tudi posebnosti uporabe zemljišč in lastnine, ki jim pripada, za objekte kapitalske gradnje.