Pogodba o prodaji nepremičnin: pravice in obveznosti pogodbenic

Pogodba za prodajo nepremičnin - ena od najpogostejših transakcij. Pravilno se imenuje eden od najbolj odgovornih. In za obravnavo pogojev tega dokumenta kot formalnost ni vredno. Odprtost je lahko draga.

Regulativna ureditev

V civilnem zakoniku so pravila o prodaji nepremičnin poudarjena v odstavku 7, poglavje 30. Za njih veljajo splošne določbe tega sporazuma.

Drugi regulativni akt je zakon o registraciji pravic do nepremičnin. Njegova pravila pojasnjujejo številne zahteve civilnega zakonika glede pogojev transakcije in služijo kot vir informacij o pravilni formulaciji številnih pogodbenih pogojev. Na primer, kako opisati nepremičnino v prodajni pogodbi.

Nekatere odtenke so pojasnjene v sodni praksi (v pregledih in sklepih plenarnih zasedanj oboroženih sil RF).

Predmet sporazuma

Nepremičnine so predmeti, ki so tesno povezani z zemeljsko površino. Poskus, da bi se umaknili, bo povzročil uničenje in izgubo vrednosti. Primer tega so hiše, garaže, druge kapitalske zgradbe. Zemljišča spadajo v posebno kategorijo nepremičnin. Katastrska številka in naslov objekta, navedba površine prostorov, njihova dobesedna označba v tehnični dokumentaciji se vnesejo v besedilo pogodbe.

Hiša ali drug objekt, ki se nahaja na tleh, in samo mesto so različne stvari, vendar ne smemo pozabiti na enotnost usode mesta in objekta, ki se nahaja na njem. Za prodajo nepremičnin je sklenjena ena sama pogodba, ki ločeno opisuje zemljišče in hišo. Njihovo hkratno odtujitev različnim osebam je dejansko prepovedano.

Zakon zahteva, da se v besedilo pogodbe vključijo osebe, ki imajo pravico prebivati ​​v stanovanju, potem ko ga je prodajalec razlastil.

Obrazec sporazuma

Preprosta pisna oblika je izjava o besedilu sporazuma na papirju s podpisi strank. Za prenos lastništva predmeta se registrira, po katerem se transakcija šteje za dokončano.

Notarska oblika vključuje sklenitev posla, ki vključuje notarja. V tem primeru je besedilo dokumenta notar. Na posebnem varnem obrazcu. Poleg podpisov strank je podpis in pečat notarja.

Registracija pogodbe o prodaji nepremičnin, sklenjene s pomočjo notarja, se izvede brez dodatnega preverjanja skladnosti z zakonom s strani organov Rosreestra.

Bodite prepričani, da overite transakcije, ki vključujejo mladoletnike in z lastnino, razdeljeno na delnice. Pri notarjih ni potrebno overiti transakcij s predmeti v skupni lasti.

Obveznosti strank

Prodajalec ima naslednji seznam odgovornosti:

• prenos premoženja;
• predmet mora biti dobre kakovosti (primeren za bivanje);
• opozorilo o pravicah tretjih oseb na predmet.

Kupec mora:

• plačati za prenos premoženja.

Pravice strank

Med pravicami prodajalca:

• Zahteva po zapadlosti plačila po pogodbi;
• zahtevo za vrnitev premoženja v primeru zavrnitve ali izogibanja plačilu.

Med pravicami kupca:

• zahteva po odpravi pomanjkljivosti ali zmanjšanju velikosti cene ali povračilu stroškov za njihovo odpravo;
• zahtevek za odškodnino, če so bile pravice do predmeta izgubljene zaradi dejanj prodajalca.

Kupcu se lahko dodelijo druge obveznosti, zlasti zavarovanje predmeta v primeru hipotekarnih transakcij.

Kaj je a

Kaj iskati pri izbiri vzorčne pogodbe za prodajo nepremičnin?

Vsi so zgrajeni po enotni shemi:

• Preambula (z navedbo imena kupca in prodajalca, podatki o njihovem potnem listu, kraj prijave prebivališča ali dejansko prebivališče);
• bistvo pogodbe je nakup in prodaja nepremičnin;
• predmet pogodbe je hiša s parcelo, njen naslov, katastrska številka, oštevilčenje prostorov;
• prenos pravic in obveznosti udeležencev transakcije;
• cena predmeta je prikazana v številkah in besedah, da se odpravi napaka;
• odgovornosti strank (pogosteje se uporablja sklicevanje na zakonodajo)
• podrobnosti o strankah (polno ime, podatki o potnem listu, če niso navedeni v preambuli);
• podrobnosti strank, njihovih podpisov.

Obseg besedil se razlikuje glede na želje njihovih avtorjev. Odsotnost nekaterih določb zakona v besedilu sporazuma ne odpravlja njihovih dejanj.

Če so kršene zahteve zakona

Pri sklepanju transakcij obstajata dve posledici kršitve zakona:

• Šteje se, da ni sklenjena in nima s seboj nobenih posledic;
• Šteje se za neveljavno samodejno ali s sodno odločbo, stranke pa se vrnejo v svoj prvotni položaj (denar se vrne kupcu, nepremičnina pa se vrne prodajalcu).

Pomanjkljivosti pri prodaji nepremičnin se nanašajo tako na postopek za njegovo sklenitev kot tudi na obrazec (na primer pogodba je bila podpisana brez sodelovanja notarja ali soglasja organov skrbništva, če so prizadeti interesi otrok) in vsebine.

Napake v vsebini so povezane s pogoji, ki so očitno v nasprotju z zakonom ali pa postavljajo eno od strank v neenak položaj. Na primer, stanovanje se prodaja po nižji ceni zaradi težav z duševnim zdravjem lastnika.

Odpoved pogodbe o prodaji nepremičnin je dovoljena iz več razlogov, ne pa vseh. Če sodišče odloči, se sporazum šteje za neveljavno od njegove sklenitve.

Drugi razlogi za prenehanje

V primeru neizpolnitve obveznosti je dovoljen tudi odhod na sodišče. Druga stran je v takem položaju, da sporazum zanj postane nesmiseln.

Na primer, predmet se je izkazal za popolnoma drugačne kakovosti, kot je bilo prvotno predvideno, in prodajalec ga je skril. Če niti odpravo pomanjkljivosti, niti plačilo nadomestila obresti kupec, je upravičen zahtevati prekinitev pogodbe za prodajo nepremičnin.

Če se sodnik strinja z zahtevami tožeče stranke, se pogodba preneha od začetka veljavnosti odločbe.

Prenehanje kot način zaščite se uporablja za formalno pravilno oblikovane in izvedene pogodbe, vendar ne izvršene ali neupravičeno izvršene.

Načrtovanje za prihodnost

Iz številnih razlogov je lahko sklepanje pogodbe nemogoče, na primer, bodisi da gradnja ali projektiranje ni končano. Razlogi so lahko različni. V takih primerih je pogodba za predhodno prodajo nepremičnin.

Kakšen je njegov pomen? Stranke se dogovorijo o prihodnji transakciji, njenih osnovnih pogojih. Če dokument ne določa obdobja, v katerem je podpisana glavna pogodba, veljajo sporazumi eno leto.

Oblika predhodnega sporazuma mora biti enaka kot prihodnji dogovor. Če je predvideno, da se izvede notarski posel, se bo notarska služba obrnila tudi na sklenitev predhodne pogodbe.

Če ena od strank zavrne sklenitev glavne pogodbe, ima drugi udeleženec transakcije pravico vložiti zahtevek pri sodišču v šestih mesecih. Od začetka veljavnosti sodne odločbe se šteje, da je transakcija sklenjena po predhodno dogovorjenih pogojih.

Če se stranki ne dogovorita o pogojih glavne pogodbe, se spor rešuje na sodišču. Pogoji so določeni tudi s sodnim aktom.