Primeri dohodkovnega pristopa k vrednotenju nepremičnin

V naši državi je prodaja ali najem nepremičnin nedavno dobila zagon v trgovini, kar vodi do potrebe lastnikov, da jasno določijo vrednost svoje nepremičnine. To je potrebno za donosno prodajo ali najem nepremičnin v prihodnosti.

Danes obstaja veliko število organizacij, v katerih bodo usposobljeni strokovnjaki pomagali narediti pravi izračun. Obstaja več metod izračuna tega kazalnika, nedavno pa je dohodkovni pristop k vrednotenju nepremičnin vse bolj priljubljen. Kakšno je njeno bistvo, značilnosti in prednosti je treba obravnavati podrobneje.

Bistvo tehnike

Dohodkovni pristop k oceni nepremičnin je postopek, ko cenilec izračuna vrednost predmeta na podlagi možnih prihodnjih dobičkov iz nje. To pomeni, da lahko lastnik stavbe od strokovnjaka dobi določeno napoved donosnosti nepremičnine in ne le danes suho vrednost. Dohodkovni pristop je primeren za vrednotenje le v primerih, ko se dobički in odhodki od premoženja lahko natančno predvidijo za prihodnost. Celoten postopek se izvaja v več fazah dela ocenjevalca.

Za dokončanje postopka in doseganje rezultatov mora strokovnjak:

1. Natančno določite časovni okvir izdane napovedi. Dejstvo je, da po določenem času izdana ocena ni več pomembna zaradi potrebe po izvedbi popravil ali drugih dejavnikov, ki vplivajo na vrednost predmeta. Vse metode dohodkovnega pristopa bi morale imeti strogo opredeljen okvir njenega delovanja.
2. Izračunajte morebitni dobiček in izgubo iz nepremičnin v obdobju veljavnosti izdane napovedi in po njenem prenehanju.
3. V skladu z naložbami v nepremičnine in ob upoštevanju stopnje tveganja izračunamo diskontno stopnjo. To je potrebno za prihodnjo primerjavo rezultatov vrednotenja s strani strokovnjaka in realnega dobička.

Način za poenostavitev postopka

Da bi bila metoda ocenjevanja dohodkovnega pristopa bolj razumljiva in enostavna za navadne državljane, obstaja več možnosti za njeno poenostavitev. V ta namen mora ocenjevalec najprej izračunati nekaj pomembnih kazalnikov nepremičnin, ki bodo v prihodnosti zamenjane le v pripravljene formule in bodo prinesle želene rezultate.

Med njimi so:

• znesek čistega dobička v primeru prodaje nepremičnine;
• bruto dohodek (v tem primeru se določi na podlagi tarif in stopenj, ki veljajo v času izračuna);
• realno (realno) bruto dobiček (izračuna se z odštevanjem od bruto dohodek vse možne izgube od nepremičnin; med njimi je možno neplačilo najemnikov, izgube zaradi nepopolne uporabe predmetov itd.);
• diskontna stopnja;
• pravilen izračun vseh možnih stroškov.

Da bi natančno določili vse možne materialne izgube za zadnjo postavko, jih bo strokovnjak moral razdeliti na več kazalnikov in izvesti izračune za vsako posebej.

Dohodkovni pristop do nepremičnin vključuje izračun:

1. Fiksni stroški, vključno s plačili in odbitki za vzdrževanje objekta, ki se sčasoma ne spreminjajo. Pogosto so to hipotekarne obrestne mere, plačila davkov ali obračunavanje amortizacije nepremičnin.
2. Operativni stroški - stroški vzdrževanja objekta. Od časa do časa se lahko spreminja glede na potrebo po ohranjanju nepremičnin v dobri predstavitvi.
3. Nenačrtovani stroški, vključno z morebitnimi stroški za nujno popravilo ali nakup.

Metode izračuna

Za izračun vrednosti nepremičnin se najpogosteje uporabljajo naslednji načini prihodkovnega pristopa:

• metoda neposredne kapitalizacije;
• metoda popusta.

Vsaka od metod ima svoje prednosti in slabosti, pa tudi določene nianse, zaradi katerih je za različne situacije bolje izbrati eno posebno metodo. Da bi razumeli njihove značilnosti, je treba upoštevati vsako posebej.

Kapitalizacija koristi

Dohodkovni pristop tega načrta se najpogosteje uporablja za izračun vrednosti nepremičnine ob stabilnem, dobrem in dolgotrajnem dobičku iz njega ali v primeru, ko se finančna korist od vzdrževanja nepremičnin sorazmerno poveča.

Ta dohodkovni pristop predpostavlja izračune po določeni formuli z dvema znanima. Za pridobitev natančnih podatkov o celotni vrednosti nepremičnine potrebuje cenilec kapitalizacije in neto prihodki iz poslovanja. Skupna cena se določi z deljenjem drugega kazalnika s prvim, v obeh primerih za eno leto. Zato je stabilnost dobička pomembna za doseganje natančnega rezultata.

Pridobivanje podatkov za metodo

Da bi bil dohodkovni pristop pri izračunu kapitalizacije dobička čim bližje realnosti, je treba natančno izračunati vse potrebne konstante, ki jih je treba nadomestiti s formulo. Izračun je čist dobiček iz poslovanja To se lahko izvede tako, da se odštejejo poslovni odhodki od realnih podatkov bruto dohodka, razen amortizacije nepremičnin.

Diskontiranje denarnega toka

Dohodkovni pristop se izračuna po tej metodi v naslednjih primerih:

• če obstaja velika razlika v dobičku v določenem časovnem obdobju;
• sezonskost dobička od objekta;
• če je stavba še v gradnji ali restavraciji;
• če je nepremičnina kompleks zgradb in ne noben predmet.

S to metodo je težje izvesti izračune, vendar se uporablja za večino nepremičnin v državi. Metoda vključuje določitev časovnega intervala za izračun in pričakovanega dobička ali izgube od objekta v tem obdobju. Za razvite države, strokovnjaki najpogosteje vzamejo intervale vsaj pet let, včasih pa tudi do 10 let, toda za nestabilno rusko gospodarstvo bodo podatki za 3 do 5 let, bolj natančni. Izračun za daljše obdobje ne bo odražal realnih kazalnikov in ne bo vsak ocenjevalec opravil takšno delo, saj ga bo obravnaval kot nesmiselnega.

Pridobivanje podatkov za metodo

Ker ta metoda lahko določi vrednost objekta z netočnimi in nestabilnimi kazalniki dobička iz njega, njegov izračun zahteva večje število konstant za substitucijo v formulo.

Potrebno je določiti:

• potencialni (potencialni) bruto dohodek;
• čisti poslovni prihodki;
• realni (realni) bruto dohodek;
• denarni tok pred davki in po njih.

: Vse obstoječe konstante nadomestimo v formulo diskontiranega denarnega toka :

PV = C _{i / (1 + i) ^t + M * (1 / (1 + i) ⁿ )} ,

kjer bo PV rezultat vseh izračunov, ki prikazujejo ceno objekta ob upoštevanju vnesenih kazalnikov. Ci je denarni tok v omejenem časovnem obdobju, označen kot t, M je preostala vrednost in je diskontna stopnja za nepremičnine.

Da bi oseba, ki prej ni naletela na takšne izračune, lažje razumela pomen vseh dejanj, bi morali razmisliti o dohodkovnem pristopu, primer katerega bo vse postavil na svoje mesto. Torej, razmislite o situaciji, ko je denarni tok iz lastništva nepremičnin v določenem času za izračun je 200 tisoč rubljev, in diskontna stopnja predmeta je opredeljena kot 26% (v denarnem smislu je 0,26 rubljev). Na podlagi teh podatkov lastnik nepremičnine pričakuje, da bo do konca dobljenega časa za izračun dobička povečal dobiček za 4% (v denarnem ekvivalentu 0,004 rubljev). Izkazalo se je, da: PV = 200 / (0.26-0.004) = 909.1 tisoč rubljev.

Pozitivni vidiki metode

Med prednostmi dohodkovnega pristopa je seveda treba poudariti preprostost izračunov. To je dejansko tako, ker so bile vse formule za izračune že optimizirane in za pridobitev rezultata ostane le njihova nadomestitev z njimi. Pomembno je, da jih posredujemo ocenjevalcu v skladu z dejanskimi, sicer bo rezultat izračunov napačen.

Druga prednost te metode izračuna je njena zmožnost, da odraža realno sliko gospodarstva in stroške predmetov za določen čas, saj mora ocenjevalec izračunati veliko število indikatorjev, pri čemer upošteva vse možne nianse samega objekta in trga kot celote.

Omejitve uporabe

Ta način izračuna vrednosti lahko uporabljajo predvsem podjetja in lastniki nepremičnin, ki imajo stabilen in dolgoročen dohodek iz lastnine. To pomeni, da bo z novo zgrajenim objektom težko oceniti njegov dobiček, saj preprosto ni začetnih podatkov za potrebne izračune.

Iz istih razlogov ni mogoče uporabiti nedoslednosti kazalnikov dohodkovno primerjalnega pristopa za izračun gospodarstva v času krize, ki lahko v kratkem času drastično spremeni razmere na trgu.

Celotno bistvo izračunov je omejeno na običajno analizo razpoložljivih podatkov in izbiro zaključkov iz njih. Če ocenjevalec nima dovolj informacij za zamenjavo v formuli, potem izvajanje izračunov takoj postane nemogoče.

Razlogi za zavrnitev

Ker je smisel dohodkovne metode izračuna vrednosti predmetov poznati vse podatke, ki so za to potrebni, je lahko pomanjkanje določenih informacij razlog za zavrnitev v izračunih ocenjevalca. Prav tako lahko lastnik objekta prejme opustitev dohodkovnega pristopa pri zagotavljanju podatkov v celoti, ne pa tudi dokumentirano, ker je smisel izračuna pri ocenjevanju dejanskih informacij, iz katerih so kasneje sprejeti sklepi.

Strokovnjak lahko zavrne izračune s tem pristopom iz drugih razlogov. Na primer, če je premoženje načrtovano za uporabo v nekomercialne namene, kar pomeni, da v prihodnosti ne bo donosno. Drug razlog za zavrnitev je pogosto neuradno razvit trg najema, ki temelji na ustnih pogodbah. To vodi tudi do dejstva, da ni nobenih dokazov o zbiranju podatkov, zato rezultatov izračunov ni mogoče imenovati točnih.

Dodatne metode izračuna

Dohodkovni izračun vrednosti nepremičnin se lahko izvede s pomočjo preostalega dohodka. Ta metoda je izračun razlike med realnim dobičkom in predvidenim v času nakupa stavbe ali izdelavo izračunov.

V razvitih državah vse metode dohodkovnega pristopa postopoma izginjajo v ozadje in so nadomeščene z določanjem cen opcij. V naši državi ta metoda ni uporabna zaradi pomanjkanja osnovnih kazalnikov za zamenjavo v formuli, v drugih državah pa omogoča izračun vrednosti nepremičnin ali podjetij, tudi če povzročajo vidne izgube, in dokazujejo, da njihova cena ni enaka za noben znesek dolga.

Za zaključek

Kljub enostavnosti izračuna pri izračunu vrednosti nepremičnin po metodi dohodkovnega pristopa postopoma izgubi svoj pomen. Razlog za to je kompleksnost izračuna podatkov, ki so potrebni za formulo, ker morajo biti vsi, če želite dobiti točen rezultat, resnični in pravilni. Vsako odstopanje ali približen izračun neposredno vpliva na končni rezultat metode.

Metoda ni uporabna v večini primerov in zaradi razvoja podzemnega računovodstva v naši državi, ki cenilcem ne omogoča pridobitve veljavnih informacij o določenem predmetu.

Na splošno je metoda zelo učinkovita in je sposobna izračunati realno vrednost vseh nepremičnin, malih ali srednjih podjetij ali velikih podjetij, vendar lahko natančnost informacij, ki jih zagotovijo zaposleni, bistveno vpliva na rezultate izračunov strokovnjakov. Zato se mnogi ocenjevalci s tem pristopom ne upajo izracunati.

Kakorkoli že, da bi lahko še vedno opravili pravilen izračun, je najbolje, da se obrnete na dokazano podjetje, kjer delajo pravi strokovnjaki.